建筑设计前期项目定位策划,如何把控?

编辑:杭州建筑设计公司      发布时间:2020-02-17

  想起那些被甲方爸爸们催图改图支配的恐惧,你是不是还在寻找解决问题的办法?作为建筑师必须熟悉整个项目阶段的工作流程,对于难题才能迎刃而解!

  作为主创设计师,对于前期项目定位策划阶段。如何把控好定位分析?做到运筹帷幄,就必须对整个定位全流程以及注意事项做到了然于心。如何明确各个时间节点,应该与各方取得怎样的共识,保证团队高效运行,不会导致工作推倒重来。

  下面小编就为大家奉上一个案例讲解,便于大家查漏补缺、深入理解。

  

 

  如图例,根据策划商调研情况,周边关联项目主流供应产品配比分析

  按供应量:两房供应房源最多,其次为三房,小户型(一房)及大户型(四房)供应较少。

  该城市属于中等偏下,未开四房区域,不能算是高端型市场,且缺少刚需型房型,偏生活型。

  市场调研

  

 

  根据市场调查:两房、三房供应比例占新建户型供应比例的7成。

  近年来新建产品户型供应出现多样性,四房和别墅户型逐步增加。(若此城市没有其它改变,新的外来人员引入、新的产业机制等,四房和别墅的增加趋势未必有更好的发展。)

  

 

  按供应与去化关系:一房为低供应低去化,二房三房为高供应高去化户型。

  

 

  因此一房去化很低不予考虑,由以上三图结构来看,我们可以做两房或三房。

  从三大客群层面分析城市发展情况:

  

 

  

 

  新建区域中高端客户回流,区域客源购买力提升,价格上涨预期确定。

  但这个图上来看并不直观,具体还应依据这个城市的发展情况来定。

  注:编写文本时,以上用到了一些基本的关键用词可以参考。场地情况需详细描述,可在前期规划时及时解决一些问题。

  SWOT分析

  做归纳整理,清晰明了

  

 

  做出报告

  

 

  形象+产品双重发力,营造差异化产品且高性价比中高端端社区形象,做市场的挑战者。

  

 

  做规划设计文本,锁定细化人群

  

 

  项目情况分析总结

  项目定位

  本案目标客户构成要素:

  ①以首次置业与首改自住为主;

  ②区域客户为重点客户组成;

  ③区域日益成熟将吸引部分投资客户。

  通过以上的对客户群体的分析,我们可以预估出本项目的客户群体以及客户群体的消费特性,为此依据提供产品定位方向。

  

 

  通过对市场的判断,做出户型选择,以及依据对人群的了解,规避户型内部竞争。

  另外,国家或当地对面积有一定的税点要求,需前期就查清楚。

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